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房价涨跌牵动各方神经，从今年年初青岛首批加入“限购”行列，重拳出击迎战高房价，调控已经近1年。目前，楼市过热已经刹住车，成交减缓，存量房破14万套，10月房价也继8月后又现下降，环比降0.2％。

青岛率先加入“限购”调控近一年房价开始跌

今年年初，中国传统的小年夜，注定不是一个平静的日子。在这一天，新“国八条”出台，新一轮楼市调控，给兔年楼市带来一股“寒流”。

新“国八条”要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内从严制定和执行住房限购措施，这被称为史上最严调控。

今年1月31日起，青岛率先加入“限购”城市之列，落实新“国八条”，将限购范围限定为七区。对不符合限定购房套数政策的，不予提供网签备案服务。如果房地产开发企业、房地产经纪机构违反限购规定，弄虚作假，拒不整改的，依法严肃查处，暂停其网上签约。史上最严的调控政策正式在青岛拉开序幕。

经过近一年的调控，青岛房价高烧开始减退。11月18日，国家统计局发布了10月份房地产市场运行数据。青岛10月新建住宅价格指数环比下跌了0.2％，同比上涨1.6％；新建商品住宅价格指数环比下跌0.2％。这是继8月份房价下跌后，房价又一次回调，二手房价格调整更加明显。根据国家统计局数据，10月青岛二手住宅价格指数环比下降0.4％，同比上涨1.5％。这已是8月份以来，二手房价格连续3个月环比下跌。

高烧退去存量房破14万卖方市场转成买方市场

限购令实施后不久，市场就感受到了这一最严调控手段的威力，首当其冲的就是二手房市场。青岛网上房地产数据显示，3月份青岛市内四区二手房成交1297套，相比去年同期下降1／3左右。

二十一世纪不动产青岛区域市场分析师张斌告诉记者，二手房一季度成交量，比2010年四季度环比下降了48％。

随着二套房首付比例提高、首套房贷利率优惠逐渐取消等等调控措施不断加码。买房靠抢的卖方市场变了方向。开发商从不愁卖、坐着卖，开始“坐立不安”，销售不动。甚至延迟开盘，观望市场。各种促销手段轮番上场，但效果一般。刚过去的“金九银十”惨淡收场，共销售住宅15276套。较去年同期大幅下降33.6％。而去年同期卖出23020套房。

21日，记者从青岛市国土资源和房屋管理局获悉，截至当天下午6点，青岛存量房已经达到140298套，其中住宅存量达到107951套，市场存量增大，购房者选择空间也更多。

据中国指数研究院青岛分院分析师王志霞介绍，成交下跌的主要原因是受房产调控政策的影响，预计4季度的成交仍不乐观。楼市已变成买方市场，不再是开发商一方独大掌握定价权，要更多地考虑市场行情，回归房产价值理性。

资金链考验开发商耐力调控不放松房价还会跌

临近年底，也到了开发企业支付工程款、贷款、员工薪酬的高峰期。由于楼市成交量下降，资金回笼困难，资金问题成为推动房价进一步调整的一个关键因素。

而青岛很多房产开发商面临资金链紧张的局面。黄岛的唐岛湾板块，李沧的中央居住区板块，都已经有两家囤地近百万平方米的开发商通过出让股权的方式融资，以缓解后期开发压力。

据一位房产业内人士透露，不少开发企业都面临着年底前的回款压力，很多项目都开始大搞促销，希望以价换量回笼资金。而如果无法顺利实现销售变现，不少公司将陷入困境。

目前，打折促销已成为青岛楼市的普遍现象。9月份开盘的胶州湾北部大盘青岛风景，以3000多元／平方米开盘，比预定价格下调近7折，在楼市引起轰动，率先掀起以价换量的楼市价格战。

进入10月，价格战继续蔓延，先是高新区楼盘龙湖以5000多元／平方米的起价入市，比周边房价低出近2000元。紧接着胶南大盘保利海上罗兰宣布6000多元／平方米开盘，更是将降价大潮引向西海岸海景房。

青岛多位楼市业内人士分析，调控政策如果不松动，迫于资金链的压力，会有越来越多开发商加入到降价大军中，优惠力度也将进一步加大，房价也将进一步下行。